O segredo que ninguém nos conta nos negócios imobiliários bem sucedidos:
A Due diligence imobiliária subsume-se ao processo de verificação e análise pormenorizada que se realiza antes de uma transação imobiliária.
Tão importante como encontrar um negócio apetecível é adoptar todas as medidas necessárias antes da formalizar da aquisição, assegurando assim, a conformidade legal e a proteção dos interesses das partes.
É precisamente numa fase tão embrionária como a fase negocial que se torna imperativo moldar as nossa mentalidade e acções para que este procedimento se torne numa prática tão comum e tão necessária como outra qualquer.
Quando falamos em Due Diligence nada é mais do que fazer uma investigação criteriosa de dados e documentos legais, com a finalidade de obter informações detalhadas acerca do imóvel e das partes envolvidas.
Esta investigação vai muito mais além da análise da panóplia de documentação legal exigida, como, certidões de registo predial, cadernetas prediais, licenças de utilização, fichas técnicas, outros documentos camarários, certificados energéticos mas também abarca questões do foro legal (ônus ou encargos, eventuais hipotecas ou penhoras/arrestos/servidões, legitimidade para praticar o negócio, existência de menores no processo, etc), análise de atas de condomínio e declaração de não dívida ao condomínio.
Uma análise minuciosa termina com as questões ligadas à conformidade da construção com as normas legais e urbanísticas (plantas, projetos, memórias descritivas (construção nova).
Podemos ainda ir um bocadinho mais longe e descartar potenciais problemas como a contaminação do solo, presença de materiais tóxicos (por exemplo, amianto) ou falhas estruturais que podem ser suficientemente gravosas para deitar um negócio por terra.
Segundo a Associação Portuguesa de Avaliação e Peritagem Imobiliária, os dados demonstram que 15% das propriedades comerciais adquiridas sem inspeção prévia acabam por necessitar de intervenções de reabilitação significativas no primeiro ano de uso.
Principais vantagens
- É uma visão RAIO-X do negócio: consciência dos desafios legais, financeiros, ambientais e tecnológicos que podem eventualmente surgir permitindo decisões informadas e estratégias de mitigação de riscos;
- É o alicerce de qualquer transação segura;
- É saber transformar riscos ocultos em decisões informadas, garantindo que o comprador compreende o real valor do imóvel;
- É a linha que separa o sucesso estratégico da catástrofe financeira;
- É o melhor seguro contra surpresas desagradáveis e custos inesperados;
- É o mecanismo perfeito para evitar que caso ocorra um litígio, o tempo e os custos envolvidos não inviabilizem o retorno esperado do investimento.
Excesso de zelo ou uma salvaguarda necessária?
O objetivo deste procedimento é claro: identificar eventuais problemas ou riscos que possam afetar a validade, legitimidade e estrutura do negócio assegurando assim, que a transação decorre de forma segura e transparente para todos os intervenientes.
Uma due diligence bem feita revela-se como um mecanismo ideal para prevenir futuros litígios e garantir que não há surpresas após a conclusão da compra.
Não há frase que melhor resuma a questão em análise: A única coisa mais cara que a due diligence é a falta dela – um erro que pode custar a própria viabilidade do negócio.
Porque negligenciar este procedimento é arriscar transformar uma realidade promissora num pesadelo financeiro.
É uma prática aconselhada só para transações de grande escala?
Este procedimento deverá ser realizado para qualquer tipo de negócio seja de que dimensão for.
A grande diferença estará no impacto que terá tendo em conta a dimensão da estrutura em causa.
Para pequenos negócios, o impacto será ainda mais acentuado uma vez que a falta de recursos para contornar problemas legais pode levar à paralisia das operações ou inclusive ao encerramento da atividade.
Já em grandes empresas, apesar de possuírem mais capital para absorver estes impactos, a perda de rentabilidade pode afetar a confiança dos investidores.
Verdade é que quanto maior for o valor da transacção imobiliária, maior é a responsabilidade e necessidade da análise.
Valerá a pena correr riscos?
Ignorar esta etapa pode ter consequências significativas que impactam não apenas a viabilidade do negócio, mas também a sua rentabilidade e sustentabilidade a longo prazo.
Os estudos são claros e inequívocos: aproximadamente 20% dos compradores de imóveis relatam custos imprevistos entre 10% e 25% do valor do imóvel em transações que não passaram por uma due diligence adequada.
Riscos de não valorização esperada e retorno do investimento
A falta de due diligence também poderá resultar numa avaliação incorreta do potencial de valorização do imóvel, isto porque investir sem a devida análise das condições de mercado, da infraestrutura local e das regulamentações urbanísticas pode levar a um retorno do investimento muito abaixo do esperado na medida em que não estavam a analisar correctamente todas as variáveis do negócio.
A história demonstra-nos que a falta de due diligence revelou uma queda no retorno esperado nos primeiros cinco anos, em comparação com os valores projetados inicialmente.
Conclusões finais
A due diligence imobiliária é uma etapa essencial em qualquer transação imobiliária.
É uma prática muito subestimada por todos, que não retiram da mesmas os verdadeiros benefícios que esta comporta.
A lógica é diminuir ao máximo todos os riscos associados. Pequenas empresas enfrentam o risco de comprometer a sua viabilidade financeira, enquanto grandes empresas podem sofrer impactos reputacionais devastadores.
Para particulares os prejuízos ainda serão mais desanimadores.
Em todos os cenários, os custos associados ao facto de se ignorar esta etapa podem rapidamente ganhar contornos ainda mais imprevisíveis transformando-se em despesas exponencialmente superiores às previstas.
Portanto, o investimento numa due diligence bem conduzida é uma medida de prudência e proteção para qualquer negócio, independentemente do seu tamanho.
E desengane-se quem olha para o processo como sendo desnecessário porque não é de um custo que se trata mas sim de um investimento que protege e potencia os ganhos futuros.
Em suma, optar por uma abordagem preventiva e informada no momento de fazer aquisições imobiliárias garante não apenas a legalidade e a segurança financeira da transação, mas também a sustentabilidade do investimento a longo prazo.
A transparência que o processo acarreta é a chave para evitar litígios, proteger o capital investido e garantir um retorno sólido.
E tu, também tens este cuidado?
