O Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, em vigor desde o dia 01 de novembro de 2024, trouxe mudanças significativas ao Regime Jurídico do Alojamento Local (RJAL).
Este diploma, visa consolidar a atividade do alojamento local em Portugal, equilibrando as suas implicações económicas, urbanísticas e sociais com alterações que revogam disposições introduzidas pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (Programa Mais Habitação) e estabelecem um conjunto de novos mecanismos e regras para regular o setor.
Destacam-se as principais alterações:
- Revogação de Disposições do Programa Mais Habitação:
- Elimina Suspensão de novos registos: A suspensão da emissão de novos registos de alojamento local em determinadas modalidades foi revogada, com exceção de situações regulamentadas por municípios.
- Elimina prazo de validade dos registos: A obrigatoriedade de renovar registos a cada cinco anos e a reapreciação em 2030 foram eliminadas.
- Elimina a caducidade de registos inativos: Esta regra, que exigia comprovação da atividade para evitar o cancelamento, deixou de vigorar.
- Novidades no Regime Jurídico do Alojamento Local
2.1. Regulamentação Municipal
Os municípios com mais de 1.000 registos ativos serão obrigados a estabelecer regulamentos específicos, podendo:
- Criar a figura do Provedor do Alojamento Local, responsável por mediar conflitos e emitir recomendações.
- Delimitar áreas de contenção ou crescimento sustentável, com base em estudos fundamentados, que deverão ser reavaliados a cada três anos.
2.2. Alterações nas Obrigações do Condomínio
As decisões dos condomínios ganharam novos contornos:
- A oposição ao alojamento local através de deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem do edifício.
- Essa oposição deve ser fundamentada em perturbações reiteradas ou atos que afetem o descanso dos condóminos, sendo sujeita à avaliação do município.
2.3. Simplificação para Hostels e Frações Residenciais
Deixou de ser necessária a aprovação prévia do condomínio para registar estabelecimentos em frações habitacionais, exceto no caso de hostels.
2.4. Reforço na Fiscalização e Responsabilidades
- A fiscalização passa a ser competência exclusiva dos municípios e da ASAE.
- Torna-se obrigatória a contratação de seguros específicos para exploração de alojamento local, com o não cumprimento resultando no cancelamento do registo.
- Outras Alterações Relevantes
- Capacidade máxima: Os estabelecimentos, exceto “quartos” e “hostels”, passam a poder acomodar no máximo nove quartos e de 27 utentes (antes 30), com permissões específicas para camas adicionais.
- Oposição municipal: Os presidentes das câmaras municipais têm mais tempo para se opor ao registo de novos estabelecimentos – 60 dias ou 90 dias em áreas de contenção.
- Transmissibilidade de registos: Foram eliminadas as restrições gerais à transmissão, embora os municípios possam impor limites em áreas de contenção.
Impacto das Alterações
As novas medidas visam equilibrar o crescimento do setor de alojamento local com a necessidade de preservar o uso habitacional e a qualidade de vida nas cidades. Ao mesmo tempo, oferecem maior previsibilidade e segurança jurídica aos operadores, promovendo boas práticas e coesão entre moradores e exploradores de alojamento local.
Com a fiscalização centralizada e a introdução de mecanismos como o Provedor do Alojamento Local, espera-se que conflitos sejam minimizados, enquanto os regulamentos municipais deverão refletir as particularidades de cada território.
