implicações fiscais e contratuais
A cedência de posição contratual em Contratos de Promessa de Compra e Venda (CPCV) é uma prática frequente no mercado imobiliário, especialmente em cenários de valorização de imóveis ou como parte de estratégias de investimento. No entanto, esta operação não é apenas uma questão contratual; também tem implicações fiscais relevantes, incluindo a tributação de mais-valias e de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).
Neste artigo, vamos explorar as diferenças entre CPCV com cláusula de livre cedência e sem esta cláusula, analisando as implicações fiscais em ambos os casos.
O Que é a Cedência de Posição Contratual?
A cedência de posição contratual acontece quando o promitente-comprador transfere a sua posição contratual (direitos e obrigações) para um terceiro antes da realização da escritura definitiva. Esta transferência pode ocorrer livremente, se prevista no contrato, ou depender da autorização do promitente-vendedor, caso a cedência não esteja prevista.
Este mecanismo é comum em situações em que o promitente-comprador deseja obter lucro com a valorização do imóvel ou não pretende avançar para a escritura, passando a oportunidade a outro interessado.
CPCV com Cláusula de Livre Cedência
Nos contratos que preveem uma cláusula de livre cedência, o promitente-comprador pode transferir a sua posição contratual a terceiros sem necessidade de consultar o promitente-vendedor. Esta liberdade confere maior flexibilidade ao comprador, sendo uma característica valorizada por investidores que procuram oportunidades para obter lucro antes da conclusão do negócio.
Exemplo prático:
- João assinou um CPCV para adquirir um imóvel por 200.000€, com cláusula de livre cedência, pagando de sinal 20.000€. Antes da escritura, transferiu a sua posição contratual para Maria por 40.000€. Assim, João obteve um lucro de 20.000€.
Implicações fiscais:
- Mais-Valias: João terá de declarar os 20.000€ de lucro como mais-valia em sede de IRS (categoria G). Este rendimento será tributado à taxa aplicável ao seu escalão de rendimentos.
- IMT:
- João terá de pagar IMT sobre o valor do sinal (20.000€), aplicando-se a taxa aplicável ao valor total do negócio (200.000€);
- Maria paga IMT sobre o valor pago a João (40.000€) com base na taxa aplicável ao negócio total (mais uma vez, 200.000€), sendo que este montante é dedutível ao montante que pagaria no dia da escritura/DPA e que, em regra, seria liquidado sobre os 200.000€.
CPCV Sem Cláusula de Livre Cedência
Quando o contrato não prevê a livre cedência, o promitente-comprador precisa da autorização expressa do promitente-vendedor para transferir a sua posição. Esta limitação introduz uma camada adicional de complexidade ao processo, podendo implicar negociações e até compensações financeiras ao vendedor.
Exemplo prático:
- Joana celebrou um CPCV para adquirir um imóvel por 150.000€, sem cláusula de livre cedência, com sinal de 15.000€. Antes da escritura, decidiu ceder a sua posição a Carlos por 35.000€.
- Implicações fiscais:
- Mais-Valias: Joana terá de declarar os 20.000€ de lucro como mais-valia em sede de IRS (categoria G). Este rendimento será tributado à taxa aplicável ao seu escalão de rendimentos.
- IMT:
- Joana não paga IMT antes da realização do CPCV;
- Carlos paga apenas IMT no dia da escritura/DPA, sobre o valor total do negócio (150.000€)
- Joana tem 30 dias para pagar também IMT sobre o valor total do negócio (também sobre os 150.000€)
O que justifica uma diferença tão grande no IMT a pagar pelo promitente-comprador?
Como podemos verificar pelos exemplos acima, existem diferenças claras entre o cenário em que o CPCV inclui cláusula de livre cedência de posição e o cenário em que não tem cláusula, mas o vendedor autoriza a cedência posteriormente.
Com efeito, no primeiro cenário o promitente-comprador paga IMT antes da celebração do CPCV e apenas sobre o valor do sinal. Já no segundo cenário, apenas paga IMT após a realização da escritura/DPA no qual nem participa (tem de pagar no prazo de 30 dias) e paga sobre o montante total do negócio e não apenas sobre o sinal.
A justificação é meramente legalista e está relacionada com o facto de o CIMT (Código do Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) prever uma regra específica para a tributação sobre o sinal, mas apenas aplica essa regra à alínea da lei que prevê que o IMT incide sobre a promessa de compra e venda na qual seja clausulada a possibilidade de cedência por parte do comprador.
Assim, quando esse não seja o caso e a cedência ocorra, não por existir essa cláusula de livre cedência no CPCV, mas sim porque o vendedor autorizou a cedência a terceiro, aplica-se a regra geral de tributação, ou seja, é devido IMT sobre o montante total do negócio.
Valerá mais a pena ceder a posição ou comprar e vender de seguida?
Esta é uma questão que dependerá de negócio para negócio. No que toca às cedências há que ter em consideração alguns pontos no que respeita ao mercado:
- A cedência ocorre antes da celebração da escritura/DPA, ou seja, não é possível financiamento para comprar a posição no CPCV (a não ser crédito pessoal ou similar)
- Isto implica que, em boa parte dos casos, sendo o cliente ideal, em termos de valor de compra, o consumidor final, que precisa de recorrer a financiamento, existirá maior dificuldade em encontrar quem tenha em capitais próprios o montante correspondente ao sinal por nós pago, acrescido do lucro que procuramos
- É aqui que surge a ideia de comprar e vender, sendo possível fazê-lo no mesmo dia! É isso mesmo, em termos de registo predial a regra é de que só podem ser vendidos imóveis que estejam registados definitivamente a favor do vendedor (sendo que o registo demora, no mínimo, alguns dias). Exceção: quando o vendedor tenha adquirido o imóvel no próprio dia em que venda. Assim, poderá ser interessante comprar o imóvel e vender de imediato, de seguida, a alguém que se irá conseguir financiar tendo por base o valor total da nossa venda.
- “Nesse caso a cedência nunca faz sentido!” Falso…
- Primeiro, poderemos efetivamente encontrar compradores disponíveis para pagar o valor que procuramos ou pelo menos próximo disso;
- Segundo, se estivermos a falar de um imóvel em planta, sabendo que a construção pode demorar facilmente dois anos, poderemos ter interesse em vender a nossa posição antes da construção estar concluída e aí a cedência permite a obtenção de lucro, sem ter de esperar pela possibilidade de escriturar.
- Terceiro, devemos ter em conta que no caso de efetivamente comprar e vender iremos ter de pagar IMT e IS sobre o montante total da compra, enquanto na cedência pagamos apenas IMT e apenas sobre o valor do sinal. Ora…a questão que temos de nos fazer é: “O montante que consigo obter a mais na compra e subsequente venda compensa o pagamento do IMT e IS sobre o montante total do negócio?” Se sim, então o recomendável é esperar para escriturar a compra e posterior venda!
A cedência de posição contratual é uma ferramenta poderosa no mercado imobiliário, permitindo maior flexibilidade e possibilidade de lucro antes da escritura. No entanto, é crucial compreender as condições do contrato, as condições de mercado e as implicações fiscais associadas, tanto em termos de mais-valias como de IMT.
Antes de celebrar ou ceder um CPCV, recomenda-se a consulta do seu Solicitador, para assegurar o cumprimento das obrigações legais e a maximização do benefício financeiro. No imobiliário, como em qualquer investimento, a informação é a chave para o sucesso!
