Quando se compra ou vende um imóvel, novo ou usado, surge frequentemente a dúvida: há garantia legal? E durante quanto tempo? A resposta está na lei, mas o regime varia conforme quem vende e quem compra:
Imóveis vendidos por profissionais a consumidores:
Nos casos em que o imóvel — novo ou usado — é vendido por uma empresa ou profissional (por exemplo, uma construtora ou um investidor imobiliário) a um consumidor, aplica-se o Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, nomeadamente os artigos 22.º a 25.º.
Segundo este regime:
- O imóvel tem de estar conforme com o contrato — ou seja, deve ser adequado ao uso normal ou ao uso específico acordado.
- Se, por exemplo, ficar indicado no CPCV que o imóvel foi objeto de remodelação interior, mas que o telhado é original e tem 30 anos de construção, qualquer problema com o telhado que venha a verificar-se ser normal face à antiguidade do mesmo não poderá ser considerado um vício relevante para efeitos de garantia.
- Caso se verifiquem vícios no imóvel que sejam anormais e fossem imprevisíveis pelo consumidor à data da venda, este tem direito a:
- Reparação do bem imóvel;
- Substituição (em casos muito específicos);
- Redução do preço;
- Ou resolução do contrato, se a desconformidade for grave.
- Os vícios enquadrados pela lei são divididos em duas categorias, com prazos de garantia distintos:
- 10 anos para os vícios relativos a elementos construtivos estruturais (exemplos: fundações, pilares, lajes, vigas, paredes estruturais, elementos da estrutura de cobertura)
- 5 anos, para os restantes vícios (exemplos: isolamentos; acabamentos e revestimentos; paredes não estruturais; portas, janelas e rodapés).
O consumidor deve denunciar (comunicar ao vendedor) o problema num prazo razoável após a sua descoberta, sendo que este regime se aplica independentemente de o imóvel ser novo ou usado, desde que a venda seja feita por um profissional a um consumidor. Nota importante: após comunicar ao vendedor os problemas detetados, o consumidor dispõe de 3 anos para avançar com uma ação judicial, se tal for necessário.
Imóveis vendidos por particulares
Quando o negócio ocorre entre particulares, o DL n.º 84/2021, de 18 de outubro não se aplica. Nestes casos, vigora o Código Civil, em especial os artigos 913.º a 917.º, que regulam a responsabilidade por vícios ocultos.
Este regime exige que:
- O defeito já existisse no momento da venda;
- O defeito seja grave e não detetável com facilidade;
- O defeito se manifeste no prazo de 5 anos a contar da venda e o comprador comunique ao vendedor no prazo máximo de 1 ano a contar do momento em que tomou conhecimento do problema.
A garantia dos imóveis é uma constante preocupação, tanto para compradores, como para vendedores, em particular para quem se dedica à compra, remodelação e revenda de imóveis.
Para quem está nesta última posição, recomendamos que coloquem no contrato (CPCV e, eventualmente, escritura ou DPA) a lista de intervenções realizadas, que o comprador declara reconhecer e aceitar, de forma que não sejam imputáveis ao vendedor problemas que se venham a manifestar após a venda e que estejam relacionados com elementos sobre os quais a remodelação não incidiu.
