A administração das partes comuns dos edifícios pertence, invariavelmente, à Assembleia de Condóminos e ao seu Administrador, que poderá ser um dos condóminos ou uma entidade contratada para o efeito.
O funcionamento e organização da assembleia de condóminos é regulado pelo Código Civil (Art. 1430.º e seguintes) e pelo Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro.
Em que consiste a assembleia de condóminos?
A assembleia de condóminos é o órgão administrativo com competência para deliberar e tomar posição sobre todas as questões que digam respeito às partes comuns do edifício e encontra-se subordinada à lei e às disposições constantes do regulamento do condomínio que disciplina o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
Quando se realiza a assembleia?
Em regra, a assembleia de condóminos deve reunir na primeira quinzena de janeiro com o propósito de discutir as contas respeitantes ao ano anterior e aprovar o orçamento das despesas a efetuar durante o ano corrente. Excecionalmente, esta reunião poderá ocorrer no primeiro trimestre de cada ano, desde que, essa possibilidade esteja
contemplada no regulamento de condomínio ou resulte de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos.
Ainda que a responsabilidade de convocar a assembleia pertença, em regra, ao administrador, existe a possibilidade de a assembleia ser convocada por condóminos quando estes representem, pelo menos, 25% do capital investido.
Em que termos se procede à convocatória e quem deve ser convocado?
A Assembleia de Condóminos é convocada por meio de carta registada ou mediante aviso convocatório, com 10 dias de antecedência. Para os condóminos que manifestem expressamente essa vontade a convocatória pode ser efetuada através de correio eletrónico.
A convocatória deve ser enviada para todos os proprietários das frações autónomas do imóvel e deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
A assembleia de condóminos pode ser realizada à distância?
Quando assim for determinado a assembleia de condóminos pode ser realizada por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência. Contudo, no caso de algum dos condóminos não ter condições para participar na assembleia por estes meios e tenha transmitido essa impossibilidade à administração, compete a esta assegurar os meios necessários à sua participação, sob pena de a assembleia não se poder realizar nestes moldes.
Como elaborar a ata da reunião?
As assembleias de condóminos são obrigatoriamente lavradas em ata. A ata da reunião deve conter um resumo do que de essencial se tiver passado, e deve indicar, designadamente, a data e o local, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, bem como, as decisões e as deliberações tomadas no decurso da reunião. Deverá referir, de igual forma, o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada, uma vez que a eficácia das deliberações depende sempre da aprovação da respetiva ata.
Por fim a ata deverá ser assinada pelo administrador do condomínio e subscrita pelos
condóminos presentes na reunião.
Como são tomadas as deliberações?
As deliberações são tomadas, em regra, por maioria dos votos representativos do capital investido e devem ser obrigatoriamente comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico. Posteriormente, os condóminos têm 90 dias para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância relativamente às decisões. No caso de não se pronunciarem no prazo indicado, considera-se que aprovaram as deliberações comunicadas.
É possível impugnar as decisões da assembleia?
Sim, as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado. Os condóminos podem exigir, no prazo de 10 dias a contar da reunião ou da data em que obtiveram conhecimento da deliberação, a convocação de uma assembleia extraordinária, a decorrer no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
É importante lembrar que o direito de propor a ação de anulação das deliberações caduca no prazo de 20 dias contados sobre a realização da assembleia extraordinária ou, no caso de esta não ter sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
Se tiver dúvidas contacte o seu solicitador.
14 de maio de 2024
Inês Lopes | Assessora Jurídica – P&A Solicitadores SP RL
