A lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, veio introduzir normas de relevo no panorama do arrendamento urbano. Entre as diversas alterações que compõem a mais recente reforma nesta matéria, debruçamo-nos sobre a moldura da oposição à renovação, tanto nos arrendamentos habitacionais, como não habitacionais.

O art.º 1097.º do Código Civil, que estatui a oposição à renovação deduzida pelo senhorio nos contratos de arrendamento urbano habitacional, passou a contar com um n.º 3 que prevê que “a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data (…)”.

A possibilidade de convencionar um prazo de um ano, renovável por iguais períodos, faz-nos questionar a redação do supra transcrito n.º 3 do art.º 1097.º. Com efeito, cremos que o legislador peca ao referir-se à “oposição à primeira renovação” pois, na prática, os efeitos de uma eventual oposição à segunda renovação ficam sem a cobertura que cremos ser a base desta introdução legislativa. Retiramos da letra deste novo dispositivo a oposição à segunda renovação, desde que cumpra os prazos previstos no n.º 1, que produzirá os seus efeitos no termo dos dois anos (data da segunda renovação, que não chega a operar por força da oposição) e não decorridos três anos de duração do contrato, por ser uma situação sem verdadeiro enquadramento no n.º 3.

Relativamente a este novíssimo n.º 3, encerramos com a ideia de que teria sido vitoriosa, ou pelo menos mais esclarecedora, a expressão “independentemente do prazo estipulado, a oposição do senhorio a qualquer das renovações apenas produzirá efeitos decorridos, no mínimo, três anos desde o início do contrato”.

Falhou novamente a minuciosidade do legislador relativamente aos contratos de arrendamento não habitacional. A nova lei introduziu no art.º 1110.º um n.º 4, com a seguinte redação: “Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação.” Ora, a ideia subjacente surge-nos como semelhante à espelhada no anteriormente analisado art.º 1097.º, n.º 3, no entanto, com uma redação diferente, a provocar uma interpretação radicalmente diversa em termos práticos e que, cremos, igualmente a não refletir o pensamento legislativo.

Se a intenção do legislador é que o contrato complete cinco anos de vigência, não poderá sugerir que a própria operação de oposição ocorra apenas após esses mesmos cinco anos, sob pena de, perante uma renovação automática convencionada de, no mínimo, um ano, remeter a cessação do contrato para o termo do sexto ano de contrato e não do quinto. Assim, propomos a seguinte expressão: “Independentemente do prazo estipulado, a oposição à renovação por parte do senhorio apenas produzirá efeitos decorridos, no mínimo, cinco anos desde o início do contrato.”

Não obstante a aparente diminuta dimensão das críticas apontadas, os lapsos referenciados poderão conduzir a dificuldades interpretativas dos contraentes e dos próprios julgadores, bem como, consequentemente, a desnecessárias disparidades práticas.

Rafael Parreira

Solicitador e Fundador da P&A Solicitadores