O arrendamento urbano é afetado por uma venda posterior do local?
Jan/2021
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Imaginemos que vivemos num imóvel arrendado e que, inesperadamente, somos informados de que este acaba de ser vendido a um terceiro. Essa venda pode afetar-nos?
A resposta é, como acontece muitas vezes no Direito: depende.
Distingamos conforme a venda seja voluntária — resultante da vontade do vendedor e do comprador, habitualmente designada por «compra e venda» —, ou não. Neste caso, habitualmente designada por venda executiva por se inserir num processo judicial executivo, é realizada pelo agente de execução sem, ou mesmo contra, a vontade do titular do imóvel, e no interesse do credor insatisfeito. Concentremo-nos neste último tipo de casos, no qual podem ocorrer três subtipos de hipóteses:
Rita Sandinha Serra
Solicitadora
“Imaginemos que vivemos num imóvel arrendado e que, inesperadamente, somos informados de que este acaba de ser vendido a um terceiro. Essa venda pode afetar-nos?”
Primeiro: o contrato de arrendamento ter sido celebrado após penhora do arrendado (a penhora é basicamente o ato de apreensão do bem no âmbito de um processo executivo instaurado para fins de satisfação do direito do credor, sendo sujeita a registo). Neste caso, a relação locatícia será inoponível à execução (não afeta a execução), o que significa que não haverá fundamento para dedução de oposição à execução por parte do arrendatário, não se transmitindo para o adquirente a posição de senhorio, e extinguindo-se o arrendamento. No imóvel já existia uma penhora registada, que visa dar satisfação aos direitos do credor exequente, e decai o direito do arrendatário.
Segundo: o contrato de arrendamento ter sido celebrado antes da penhora do arrendado, mas depois da constituição de um direito real de garantia (por ex., a hipoteca, também sujeita a registo). Tem-se entendido que, incidindo hipoteca registada sobre o imóvel objeto da execução, o contrato de arrendamento caduca automaticamente com a venda executiva do imóvel arrendado. Assim, de novo, o arrendamento é inoponível ao comprador, não existindo proteção jurídica do arrendatário.
Terceiro: o contrato de arrendamento ter sido celebrado antes do registo da hipoteca e da penhora. O contrato não caduca com a venda, tal como acontecia na venda voluntária sem exercício de direito de preferência. Consequentemente, a posição do senhorio transmite-se para o terceiro adquirente do bem arrendado, podendo o inquilino defender o seu direito contra o adquirente caso este não o reconheça. Assim, nesta situação, a venda forçada não afetará a relação locatícia validamente celebrada antes da constituição de qualquer direito real de garantia incidente sobre o arrendado.
A terminar, recordamos que situações concretas exigem sempre análise mais detalhada e precisa por jurista habilitado, designadamente Solicitador, não pretendendo deixar aqui mais do que meras pistas para enquadramento liminar destas situações.
Atentando nas situações descritas, se for o seu caso, proteja-se e acautele os seus direitos, procurando o seu Solicitador.
Rita Sandinha Serra
Solicitadora
Artigo publicado na edição de 20/01/2021 do Diário As Beiras