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Os perigos da letra da lei – o caso da multifração

Os perigos da letra da lei – o caso da multifração

Todos sabemos como a interpretação das normas legais pode ser elástica, com cada intérprete com a sua análise, em função da sua própria visão.

Não vos querendo maçar com linguagem puramente jurídica, é importante referir que a interpretação das normas vai muito além da letra da lei (sentido literal das palavras), devendo, também, incluir os elementos histórico, sistemático e teleológico. Histórico, no sentido em que devemos atender ao enquadramento histórico da norma; Sistemático, na medida em que uma norma não pode valer por si só, mas deve ser enquadrada no sistema em que se insere, para melhor compreender o seu sentido; Teleológico, na medida em que o espírito ou a intenção do legislador são relevantes no momento de “ler” a disposição legal. Já que estamos numa de jurisdiquês, cá vai: a este método de interpretação com base nos elementos literal, histórico, sistemático e teleológico chamamos “interpretação hermenêutica”.

Tudo isto para debater o posicionamento da Autoridade Tributária sobre a aplicação de determinadas taxas de IMT sobre imóveis conhecidos como multifração (imóveis em propriedade plena, com divisões suscetíveis de utilização independente). A figura das divisões suscetíveis de utilização independente é exclusivamente fiscal, correspondendo a uma espécie de “primo fiscal” da propriedade horizontal, na qual existem as conhecidas frações autónomas.

Enquanto juridicamente é possível, por exemplo, vender, hipotecar ou penhorar uma fração autónoma, o mesmo não acontece com as divisões suscetíveis de utilização independente, em que o prédio é uno e, por isso mesmo, as suas partes físicas podem ser utilizadas de forma autónoma, mas não ser objeto de um tratamento jurídico distinto.

Vamos, então às taxas de IMT. Se comprarmos uma fração autónoma com afetação “Habitação”, iremos pagar IMT com base no art.º 17.º, nº1, al. a) ou b), consoante, respetivamente, destinemos essa fração, exclusivamente, à nossa habitação própria e permanente, ou não. Vamos a exemplos práticos:

Exemplo 1:

  • Eu compro um apartamento no valor de 150.000,00€, que destino à minha HPP, logo vou pagar 1.803,37€ de IMT [tabela da al. a)];
  • Se comprasse o mesmo apartamento, mas para arrendamento, ou seja, habitação secundária, pagaria 2.783,78€ de IMT [tabela da al. b)];

Exemplo 2:

  • Em vez de comprar este apartamento (vamos dizer, fração A), compro todos os 4 apartamentos do prédio (a fração B, C e D), todos destinados a habitação.
  • Compro cada apartamento por 150.000,00€, naturalmente só posso destinar 1 à minha HPP, pelo pagarei 1803,37€ de IMT sobre a fração A e 2.783,78€ por cada uma das outras 3 frações, que apenas posso destinar à minha habitação secundária.

Exemplo 3:

  • Tudo igual, mas a fração D tem como afetação “serviços” e não “habitação”;
  • Pagarei 1803,37€ pela fração A; 2.783,78€ pela fração B e o mesmo pela fração C; Mas, pagarei 9.750,00€ sobre a fração D, uma vez que se insere na categoria “aquisição de outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas – 6,5%”, nos termos da al. d) do art.º 17.º do CIMT;
  • Contas finais neste exemplo: Pela aquisição de um prédio com 4 frações autónomas (3 de habitação e 1 de serviços) pagarei 600.000,00€ no total, 150.000,00€ por cada fração, pagando um total de IMT de 17.120,93€

Exemplo 4:

  • Compro um prédio semelhante, mas que não está constituído em propriedade horizontal, ou seja, é um prédio multifração, em que não existem frações autónomas, mas sim divisões suscetíveis de utilização independente;
  • Temos 3 divisões suscetíveis de utilização independente afetas a “habitação” e 1 afeta a “serviços”
  • Valor total de compra: os mesmos 600.000,00€
  • Valor total de IMT: 43.800,00€
  • Porquê? Porque vamos aplicar uma taxa de 6,5% à totalidade do valor de compra do imóvel

Acredito que este exemplo 4 vos esteja a indignar tanto quanto a mim, por isso, vamos a explicações: A Autoridade Tributária concluiu, no âmbito do processo nº 2019001674 – IVE nº 16756, com despacho concordante de 26/12/2019 da Direção-Geral da Autoridade Tributária e Aduaneira, o seguinte:

“Pelo exposto, conclui-se que, estando o prédio inscrito como “Prédio em propriedade total, com andares ou divisões suscetíveis de utilização independente”, e sendo constituído por três divisões com diferentes afetações (serviços, armazéns e atividade industrial e habitação), não se enquadra na previsão legal da al. a) do n.º 1 do art.º 17.º do CIMT, que estabelece a redução de taxas de IMT para a aquisição de prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação própria e permanente. Nessa conformidade, considerando que o prédio não tem como destino exclusivo a habitação, aquando da aquisição que se pretende realizar, aplicar-se-á a taxa prevista na al. d) do n.º 1 do art.º 17.º do CIMT, que determina que, na aquisição de outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas, a taxa aplicável é de 6,5%.”

A interpretação da AT, manifestada em ficha doutrinária, assenta na expressão “destinado exclusivamente a habitação (…)”, entendendo que, como juridicamente o imóvel está constituído em propriedade plena, não pode a aplicação do imposto ser dissociada, logo, se existir uma única divisão independente com afetação diferente de “habitação”, aplicar-se-á, sobre a totalidade do valor de compra ou do VPT (consoante o maior) a taxa de 6,5%, nos termos do art.º 17.º, al. d), por ser impossível enquadrar nas al. a) e b).

Curiosamente, o legislador fiscal teve um entendimento ligeiramente diferente nos art.ºs 12.º, nº3 e 7.º, nº2, al. b) do CIMI, do qual concluímos que as divisões suscetíveis de utilização independente devem ser consideradas “separadamente na inscrição matricial, a qual discrimina também o respetivo valor patrimonial tributário”. Ora, para efeitos de IMI, aplicamos o raciocínio de que cada divisão independente do prédio multifração tem valorização tributária própria, mas esse raciocínio fica vedado em sede de IMT?

Ainda que as al. a) e b) do art.º 17.º do CIMT refiram expressamente “destinado exclusivamente a habitação”, não pode o elemento literal ser considerado isoladamente. A ideia de destino exclusivamente habitacional pretende excluir a possibilidade de habitar a fração, arrendando-a em simultâneo (um quarto, por exemplo), caso em que a colhe que a rentabilidade exclua o benefício da redução.

Criar a figura das divisões suscetíveis de utilização independente e sujeitá-las a autonomização tributária em sede de IMI, mas considerar inviável essa autonomização em sede de IMT é um raciocínio infeliz e que condena o contribuinte a pagar múltiplas vezes mais do que se espera de uma justa tributação.

Fica o apelo para que a interpretação da norma não se esqueça da sua teleologia, focando-se injustificadamente na sua literalidade.

A solução é simples: se temos um imóvel em propriedade plena com divisões suscetíveis de utilização independente, com diferentes afetações, aplicamos a taxa de IMT correspondente a cada divisão em função da sua afetação, sabendo que apenas uma das divisões pode ser destinada a HPP.

Já sei que há aí mais um comentário: “Então, mas se o imóvel é vendido por um único valor, como é que aplicas o IMT a cada divisão?”. Foi também para isto que as permilagens foram inventadas.

Caríssima AT, é esta a crítica e o apelo.

02 de fevereiro de 2023

Rafael Parreira | Managing Partner da P&A Solicitadores SP RL
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