Compra e venda de imóveis por videoconferência. Será desta?
Jan/2022
Gabinete Jurídico
Depois de um regime experimental, aprovado em Conselho de Ministros em maio de 2020, que nunca avançou e de um projeto de Decreto-Lei que previa a sua entrada em vigor em 15 de novembro de 2021 (mas que nessa data nem teria sido enviado à Presidência da República para promulgação) temos – finalmente! – o Decreto-Lei nº 126/2021, de 30 de dezembro, que “estabelece o regime jurídico temporário aplicável à realização, através de videoconferência, de atos autênticos, termos de autenticação de documentos particulares e reconhecimentos”.
Trata-se de um regime que permitirá, entre outros, a realização de escrituras e documentos particulares autenticados de compra e venda, por videoconferência e que entrará em vigor no próximo dia 04 de abril de 2022, em regime temporário, sujeito a reavaliação após 2 anos de duração. Mas, o que abrange, como será implementado e quais as suas limitações?
Atos abrangidos
Este novo regime abrange os atos notariais que, atualmente, requeiram a presença dos outorgantes perante os profissionais competentes (diga-se, Solicitadores, Notários, Advogados, Conservadores, Oficiais de Registo, Agentes Consulares portugueses), como, por exemplo:
. Compra e venda de imóveis;
. Permuta de imóveis;
. Divórcios;
. Habilitações de Herdeiros;
. Partilhas;
. Constituição ou alteração de propriedade horizontal;
. Constituição de hipotecas.
Excluídos deste regime ficam, por exemplo, testamentos e os atos a estes relativos.
Realce-se que o recurso a este mecanismo de videoconferência depende, totalmente, da vontade das partes, não prejudicando, de forma alguma, as formas tradicionais de titulação dos negócios jurídicos (celebração de escrituras e DPA’s nos cartórios e escritórios dos profissionais), não obstante a validade legal dos atos celebrados por videoconferência ser exatamente a mesma da dos restantes.
Rafael Parreira
Solicitador
Co-fundador P&A Solicitadores
Este é um regime inovador, que traz à realidade notarial uma elasticidade inédita e que vai ao encontro da digitalização própria dos tempos.
Como se realiza?
A realização destes atos por videoconferência irá realizar-se em plataforma própria, a criar pelo Ministério da Justiça, disponibilizada em https://justiça.gov.pt (gerida pelo IRN, I.P.) e que irá requerer a autenticação de todos os intervenientes, para que acedam a uma área reservada.
Os utilizadores intervenientes deverão autenticar-se com recurso ao Cartão de Cidadão ou à Chave Móvel Digital (CMD). Já os profissionais podem autenticar-se, também, com recurso ao Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital (CMD), desde que tenham a respetiva qualidade profissional validada através do SCAP (Sistema de Certificação de Atributos Profissionais), podendo os Solicitadores, Notários e Advogados autenticar-se, ainda, com recurso ao respetivo certificado profissional.
O acesso à área reservada irá permitir, nomeadamente: submeter e aceder a toda a documentação necessária; aceder às sessões por videoconferência e prestar consentimento para gravação das mesmas; manifestar a vontade em celebrar o ato; aceder aos documentos a lavrar; consultar o histórico de participações, enquanto interveniente, na plataforma; consultar os pagamentos e emolumentos devidos ao IRN, I.P.
Refira-se que está prevista a possibilidade dos utilizadores se fazerem acompanhar por Solicitador ou Advogado, podendo tal acompanhamento ser prestado presencialmente (estando o profissional no mesmo espaço que o utilizador) ou, também, por videoconferência, devendo, sempre, o profissional que acompanha o utilizador realizar a devida autenticação de acesso à área reservada.
A realização dos atos notariais por videoconferência implica um pré-agendamento, devendo o profissional responsável pela titulação proceder ao agendamento, após o acordo sobre a data em causa. Uma vez agendado, todos os intervenientes serão notificados da data e hora via e-mail, com indicação do link de acesso à área reservada.
A sessão de videoconferência será conduzida pelo profissional, após todos os intervenientes terem prestado o devido consentimento para recolha dos dados de identificação e gravação da sessão, devendo os documentos ser projetados no ecrã e, como sempre ocorre, lido e explicado o conteúdo dos mesmos. Acresce que o profissional deve recusar a prática do ato sempre que tiver dúvidas sobre a identidade, vontade ou capacidade dos intervenientes e/ou da genuinidade ou integridade dos documentos apresentados ou, ainda, quando não estiverem reunidas as condições técnicas exigíveis (bloqueios de transmissão visual, dificuldades relativas ao som, etc.)
Gravação e conservação das sessões
Acresce que todas as sessões ficarão conservadas durante um período de 20 anos, o que, sem dúvida, reforça a segurança jurídica de todas as partes, na medida em que poderão as gravações revelar-se manifestamente decisivas na resolução de eventuais litígios em sede judicial.
Dúvidas
Fica a dúvida no que se refere à prática destes atos relativamente a portugueses que se encontrem no estrangeiro. O diploma refere que abrange apenas a prática de atos em território nacional (à exceção dos atos praticados pelos Agentes Consulares). Ora, fica por esclarecer o que se entende por “prática do ato”, na medida em que, por princípio, os diversos intervenientes se encontrarão em localizações distintas e exigir que todos se encontrem em território nacional é manifestamente descabido: por um lado, pela dificuldade técnica em aferir a localização do interveniente e, por outro, porque garantidos os meios de autenticação, a localização física é verdadeiramente irrelevante (à exceção das limitações estatutárias e deontológicas que possam ilegitimar a prática de atos no estrangeiro e que apenas abrangem alguns dos profissionais, pelo apenas relevaria a localização destes).
Ficando por esclarecer esta questão, mais não resta do que aguardar pelos esclarecimentos do Ministério da Justiça e do IRN, I.P., preferencialmente até à data de entrada em vigor do diploma.
Conclusões
Este é um regime inovador, que traz à realidade notarial uma elasticidade inédita e que vai ao encontro da digitalização própria dos tempos. Não ignorando os riscos associados a esta nova técnica, no lado dos prós, pesam com grande relevância: o facto da sua utilização depender, integralmente, da vontade de todas as partes; as garantias técnicas de segurança na autenticação, reforçadas pelo papel dos próprios profissionais; o anacronismo próprio da inexistência de meios de titulação à distância; a gravação e conservação das sessões durante, pelo menos, 20 anos.
Que este seja um passo no sentido da simplificação de processos e não uma mera burocratização moderna!
Na dúvida, contacte o seu Solicitador.
Rafael Parreira
Solicitador e Co-fundador P&A Solicitadores
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Compra e venda de imóveis por videoconferência. Será desta?
Jan/2022
Gabinete Jurídico
Depois de um regime experimental, aprovado em Conselho de Ministros em maio de 2020, que nunca avançou e de um projeto de Decreto-Lei que previa a sua entrada em vigor em 15 de novembro de 2021 (mas que nessa data nem teria sido enviado à Presidência da República para promulgação) temos – finalmente! – o Decreto-Lei nº 126/2021, de 30 de dezembro, que “estabelece o regime jurídico temporário aplicável à realização, através de videoconferência, de atos autênticos, termos de autenticação de documentos particulares e reconhecimentos”.
Trata-se de um regime que permitirá, entre outros, a realização de escrituras e documentos particulares autenticados de compra e venda, por videoconferência e que entrará em vigor no próximo dia 04 de abril de 2022, em regime temporário, sujeito a reavaliação após 2 anos de duração. Mas, o que abrange, como será implementado e quais as suas limitações?
Atos abrangidos
Este novo regime abrange os atos notariais que, atualmente, requeiram a presença dos outorgantes perante os profissionais competentes (diga-se, Solicitadores, Notários, Advogados, Conservadores, Oficiais de Registo, Agentes Consulares portugueses), como, por exemplo:
. Compra e venda de imóveis;
. Permuta de imóveis;
. Divórcios;
. Habilitações de Herdeiros;
. Partilhas;
. Constituição ou alteração de propriedade horizontal;
. Constituição de hipotecas.
Excluídos deste regime ficam, por exemplo, testamentos e os atos a estes relativos.
Realce-se que o recurso a este mecanismo de videoconferência depende, totalmente, da vontade das partes, não prejudicando, de forma alguma, as formas tradicionais de titulação dos negócios jurídicos (celebração de escrituras e DPA’s nos cartórios e escritórios dos profissionais), não obstante a validade legal dos atos celebrados por videoconferência ser exatamente a mesma da dos restantes.
Rafael Parreira
Solicitador | Co-fundador P&A Solicitadores
Este é um regime inovador, que traz à realidade notarial uma elasticidade inédita e que vai ao encontro da digitalização própria dos tempos.
Como se realiza?
A realização destes atos por videoconferência irá realizar-se em plataforma própria, a criar pelo Ministério da Justiça, disponibilizada em https://justiça.gov.pt (gerida pelo IRN, I.P.) e que irá requerer a autenticação de todos os intervenientes, para que acedam a uma área reservada.
Os utilizadores intervenientes deverão autenticar-se com recurso ao Cartão de Cidadão ou à Chave Móvel Digital (CMD). Já os profissionais podem autenticar-se, também, com recurso ao Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital (CMD), desde que tenham a respetiva qualidade profissional validada através do SCAP (Sistema de Certificação de Atributos Profissionais), podendo os Solicitadores, Notários e Advogados autenticar-se, ainda, com recurso ao respetivo certificado profissional.
O acesso à área reservada irá permitir, nomeadamente: submeter e aceder a toda a documentação necessária; aceder às sessões por videoconferência e prestar consentimento para gravação das mesmas; manifestar a vontade em celebrar o ato; aceder aos documentos a lavrar; consultar o histórico de participações, enquanto interveniente, na plataforma; consultar os pagamentos e emolumentos devidos ao IRN, I.P.
Refira-se que está prevista a possibilidade dos utilizadores se fazerem acompanhar por Solicitador ou Advogado, podendo tal acompanhamento ser prestado presencialmente (estando o profissional no mesmo espaço que o utilizador) ou, também, por videoconferência, devendo, sempre, o profissional que acompanha o utilizador realizar a devida autenticação de acesso à área reservada.
A realização dos atos notariais por videoconferência implica um pré-agendamento, devendo o profissional responsável pela titulação proceder ao agendamento, após o acordo sobre a data em causa. Uma vez agendado, todos os intervenientes serão notificados da data e hora via e-mail, com indicação do link de acesso à área reservada.
A sessão de videoconferência será conduzida pelo profissional, após todos os intervenientes terem prestado o devido consentimento para recolha dos dados de identificação e gravação da sessão, devendo os documentos ser projetados no ecrã e, como sempre ocorre, lido e explicado o conteúdo dos mesmos. Acresce que o profissional deve recusar a prática do ato sempre que tiver dúvidas sobre a identidade, vontade ou capacidade dos intervenientes e/ou da genuinidade ou integridade dos documentos apresentados ou, ainda, quando não estiverem reunidas as condições técnicas exigíveis (bloqueios de transmissão visual, dificuldades relativas ao som, etc.)
Gravação e conservação das sessões
Acresce que todas as sessões ficarão conservadas durante um período de 20 anos, o que, sem dúvida, reforça a segurança jurídica de todas as partes, na medida em que poderão as gravações revelar-se manifestamente decisivas na resolução de eventuais litígios em sede judicial.
Dúvidas
Fica a dúvida no que se refere à prática destes atos relativamente a portugueses que se encontrem no estrangeiro. O diploma refere que abrange apenas a prática de atos em território nacional (à exceção dos atos praticados pelos Agentes Consulares). Ora, fica por esclarecer o que se entende por “prática do ato”, na medida em que, por princípio, os diversos intervenientes se encontrarão em localizações distintas e exigir que todos se encontrem em território nacional é manifestamente descabido: por um lado, pela dificuldade técnica em aferir a localização do interveniente e, por outro, porque garantidos os meios de autenticação, a localização física é verdadeiramente irrelevante (à exceção das limitações estatutárias e deontológicas que possam ilegitimar a prática de atos no estrangeiro e que apenas abrangem alguns dos profissionais, pelo apenas relevaria a localização destes).
Ficando por esclarecer esta questão, mais não resta do que aguardar pelos esclarecimentos do Ministério da Justiça e do IRN, I.P., preferencialmente até à data de entrada em vigor do diploma.
Conclusões
Este é um regime inovador, que traz à realidade notarial uma elasticidade inédita e que vai ao encontro da digitalização própria dos tempos. Não ignorando os riscos associados a esta nova técnica, no lado dos prós, pesam com grande relevância: o facto da sua utilização depender, integralmente, da vontade de todas as partes; as garantias técnicas de segurança na autenticação, reforçadas pelo papel dos próprios profissionais; o anacronismo próprio da inexistência de meios de titulação à distância; a gravação e conservação das sessões durante, pelo menos, 20 anos.
Que este seja um passo no sentido da simplificação de processos e não uma mera burocratização moderna!
Na dúvida, contacte o seu Solicitador.
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