Fev/2022


Gabinete Jurídico

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, vulgarmente designado por IMT (como o será adiante). Trata-se de um imposto que incide sobre as transmissões onerosas do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional.


Ao contrário da taxa de imposto de selo, que é de 0,8%, independentemente do valor do negócio ou da afetação do imóvel, o IMT é um imposto que assenta em taxas diversas, tanto no que se refere ao tipo de imóvel, como no que se refere ao valor do negócio (ou valor patrimonial tributário, consoante o que seja superior).


A título de exemplo, o comprador de um imóvel destinado a comércio e serviços pagará 6,5% de IMT, tal como o adquirente de um terreno para construção, enquanto o comprador um terreno rústico, pagará 5%.


Nos imóveis destinados a habitação o cenário é diferente, uma vez que resulta da aplicação de diversas taxas (média e marginal), sobre vários escalões. Embora as taxas sejam diversas no caso de habitação própria permanente (HPP) ou habitação secundária (mais altas neste último cenário), os escalões sobre as quais incidem são muito semelhantes, a saber:


Tabela 1 – Habitação Própria e Permanente

Rafael Parreira

Solicitador e Fundador da P&A Solicitadores

Tabela 2- Habitação Secundária

"Esta é uma realidade fiscal que se baseia na avaliação tributária dos imóveis, mas que tem um desenquadramento total face à realidade, penalizando de forma por demais evidente qualquer contribuinte.


Até aqui, nada parece anormal, certo? Pois…e se vos disser que os escalões são os mesmos desde o Orçamento de Estado para 2011? É verdade, à exceção da introdução do escalão “superior a 1000 000” pela lei nº 2/2020, de 31 de março, todos os outros escalões e taxas aplicáveis permanecem inalterados, estando em vigor desde 01 de janeiro de 2011.


O que não permanece inalterado são os preços das casas, que desde 2010 aumentaram quase 50%, na sua generalidade, segundo dados do Eurostat. É certo que o VPT das casas não aumentou (nem de perto) paralelamente, o que poderia até justificar o congelamento dos escalões, não fosse um pequeníssimo pormenor: o valor tributável em sede de IMT (ou seja, o valor pelo qual calculamos o imposto) é o VPT ou o valor da compra, consoante o que seja superior (que, como bem sabemos, raríssimas vezes é o VPT).


Vamos a números?


Caso 1

(2011): Imaginem um jovem casal em 2011, Miguel e Maria. Em 2011 comprariam um T3 (já a contar com um pequenino nos projetos a médio prazo) para sua HPP, por um valor de 100.000,00€. Valor de IMT? 151,86€


(2022): Um outro jovem casal, João e Ana, agora em 2022, pretende comprar um T2 (sim, também a pensar num herdeiro) para sua HPP, mas, tendo por base um aumento (razoável) de 45%, significa que comprará um imóvel semelhante por 145.000,00€. Valor de IMT? 1.609,77€

Caso 2

(2011): Joana, entendendo que deveria investir as suas poupanças no imobiliário, decidiu comprar um T3 para arrendar, tendo comprado o imóvel por 150.000€. Valor de IMT? 2.783,78€


(2022): A prima da Joana, seguindo o exemplo desta, decidiu investir um valor que recebeu de herança da madrinha (sobre o qual já pagou 10% de Imposto de Selo) e comprar um T3, tendo pago 220.000,00€. Valor de IMT? 7.236,91€


Estes são casos com valores, ainda assim, reduzidos, porque se pensarmos na realidade das áreas metropolitanas, em que um T3 passou (facilmente) de custar 250.000,00€, para custar 375.000,00€, temos um aumento de IMT (num cenário de aquisição para HPP) de 8.412,78€ em 2011, para 18.040,74€ (!!!) em 2022.


Esta é uma realidade fiscal que se baseia na avaliação tributária dos imóveis, mas que tem um desenquadramento total face à realidade, penalizando de forma por demais evidente qualquer contribuinte. Mesmo o raciocínio de que os escalões de IMT vão encontro dos VPT’s médios e que estes não acompanharam a subida desenfreada do valor de mercado dos imóveis, é uma defesa que rapidamente cai por terra, tendo em conta que o VPT é, cada vez mais, irrelevante no que toca à liquidação do IMT.


Será assim tão descabido pedir que este assunto seja discutido nos próximos Orçamentos do Estado? Perante a questão, fica a certeza de que os únicos prejudicados são os adquirentes, sejam eles jovens casais em início de vida, uma família em busca de melhores condições habitacionais ou um grupo de investidores.


Fica o pensamento.

Rafael Parreira

Solicitador e Fundador da P&A Solicitadores

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+351 244 215 766 | +351 924 451 507 | +351 917 085 571 | [email protected]

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Ao contrário da taxa de imposto de selo, que é de 0,8%, independentemente do valor do negócio ou da afetação do imóvel, o IMT é um imposto que assenta em taxas diversas, tanto no que se refere ao tipo de imóvel, como no que se refere ao valor do negócio (ou valor patrimonial tributário, consoante o que seja superior).


A título de exemplo, o comprador de um imóvel destinado a comércio e serviços pagará 6,5% de IMT, tal como o adquirente de um terreno para construção, enquanto o comprador um terreno rústico, pagará 5%.


Nos imóveis destinados a habitação o cenário é diferente, uma vez que resulta da aplicação de diversas taxas (média e marginal), sobre vários escalões. Embora as taxas sejam diversas no caso de habitação própria permanente (HPP) ou habitação secundária (mais altas neste último cenário), os escalões sobre as quais incidem são muito semelhantes, a saber:


Tabela 1 – Habitação Própria e Permanente

Tabela 2- Habitação Secundária

"Esta é uma realidade fiscal que se baseia na avaliação tributária dos imóveis, mas que tem um desenquadramento total face à realidade, penalizando de forma por demais evidente qualquer contribuinte".


Até aqui, nada parece anormal, certo? Pois…e se vos disser que os escalões são os mesmos desde o Orçamento de Estado para 2011? É verdade, à exceção da introdução do escalão “superior a 1000 000” pela lei nº 2/2020, de 31 de março, todos os outros escalões e taxas aplicáveis permanecem inalterados, estando em vigor desde 01 de janeiro de 2011.


O que não permanece inalterado são os preços das casas, que desde 2010 aumentaram quase 50%, na sua generalidade, segundo dados do Eurostat. É certo que o VPT das casas não aumentou (nem de perto) paralelamente, o que poderia até justificar o congelamento dos escalões, não fosse um pequeníssimo pormenor: o valor tributável em sede de IMT (ou seja, o valor pelo qual calculamos o imposto) é o VPT ou o valor da compra, consoante o que seja superior (que, como bem sabemos, raríssimas vezes é o VPT).


Vamos a números?


Caso 1

(2011): Imaginem um jovem casal em 2011, Miguel e Maria. Em 2011 comprariam um T3 (já a contar com um pequenino nos projetos a médio prazo) para sua HPP, por um valor de 100.000,00€. Valor de IMT? 151,86€


(2022): Um outro jovem casal, João e Ana, agora em 2022, pretende comprar um T2 (sim, também a pensar num herdeiro) para sua HPP, mas, tendo por base um aumento (razoável) de 45%, significa que comprará um imóvel semelhante por 145.000,00€. Valor de IMT? 1.609,77€

Caso 2

(2011): Joana, entendendo que deveria investir as suas poupanças no imobiliário, decidiu comprar um T3 para arrendar, tendo comprado o imóvel por 150.000€. Valor de IMT? 2.783,78€


(2022): A prima da Joana, seguindo o exemplo desta, decidiu investir um valor que recebeu de herança da madrinha (sobre o qual já pagou 10% de Imposto de Selo) e comprar um T3, tendo pago 220.000,00€. Valor de IMT? 7.236,91€


Estes são casos com valores, ainda assim, reduzidos, porque se pensarmos na realidade das áreas metropolitanas, em que um T3 passou (facilmente) de custar 250.000,00€, para custar 375.000,00€, temos um aumento de IMT (num cenário de aquisição para HPP) de 8.412,78€ em 2011, para 18.040,74€ (!!!) em 2022.


Esta é uma realidade fiscal que se baseia na avaliação tributária dos imóveis, mas que tem um desenquadramento total face à realidade, penalizando de forma por demais evidente qualquer contribuinte. Mesmo o raciocínio de que os escalões de IMT vão encontro dos VPT’s médios e que estes não acompanharam a subida desenfreada do valor de mercado dos imóveis, é uma defesa que rapidamente cai por terra, tendo em conta que o VPT é, cada vez mais, irrelevante no que toca à liquidação do IMT.


Será assim tão descabido pedir que este assunto seja discutido nos próximos Orçamentos do Estado? Perante a questão, fica a certeza de que os únicos prejudicados são os adquirentes, sejam eles jovens casais em início de vida, uma família em busca de melhores condições habitacionais ou um grupo de investidores.


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