A venda de um imóvel arrendado pode suscitar dúvidas, tanto para o proprietário, quanto para o arrendatário. Assim, é essencial compreender quais são os direitos e deveres das partes envolvidas, para evitar conflitos e assegurar a continuidade ou cessação do contrato de arrendamento, de forma legal e transparente.
Quais são os meus direitos, em caso de venda do imóvel arrendado?
A venda de um imóvel arrendado não extingue automaticamente o contrato de arrendamento, uma vez que este se transmite ao novo proprietário. Assim, o arrendatário mantém os seus direitos e deveres perante o novo senhorio.
Entre os principais direitos, destaca-se o direito à continuidade do contrato: o novo proprietário não pode exigir ao inquilino que desocupe o imóvel antes do término do contrato de arrendamento, salvo em casos previstos na lei (como denúncia para habitação própria ou de descendentes, mediante os requisitos legais).
Além disso, o novo proprietário não pode alterar unilateralmente as condições acordadas no contrato de arrendamento, como o valor da renda, o prazo de duração ou as responsabilidades pelo pagamento de despesas.
Caso o arrendatário tenha mais de dois anos de contrato, este beneficia ainda do direito de preferência na compra do imóvel. Assim, é obrigação do senhorio notificar o arrendatário, com os termos da venda, para que este, caso pretenda, possa exercer o seu direito.
Sou arrendatário: tenho de permitir a visita de potenciais compradores ao imóvel?
Esta é uma das maiores preocupações dos arrendatários que, não estando devidamente informados, poderão ver os seus direitos desconsiderados.
O que diz a lei:
Embora a legislação portuguesa estabeleça que, durante os três meses anteriores à cessação do contrato, o arrendatário deve permitir a visitas ao imóvel a quem o pretender tomar de arrendamento, nada estabelece quanto à visita de eventuais compradores, encontrando-se aqui incluídas avaliações bancárias para efeito de venda.
O contrato de arrendamento concede ao arrendatário o direito ao uso e fruição do imóvel, o que inclui o direito à sua privacidade. Este direito está diretamente relacionado com o gozo pacífico do imóvel, garantido ao arrendatário enquanto vigorar o contrato de arrendamento.
Assim, em caso de venda do imóvel, o Senhorio não pode impor ao arrendatário que lhe conceda a possibilidade de visitar o imóvel, acompanhado de potenciais compradores, ou até mesmo avaliadores bancários.
Ainda que o contrato de arrendamento possa conter cláusulas que prevejam a realização de visitas para efeitos de venda, estas devem respeitar os princípios gerais do direito, nomeadamente o direito à privacidade do arrendatário e o uso exclusivo do imóvel durante a vigência do contrato. Em situações deste tipo, é importante que ambas as partes adotem uma postura colaborativa. O arrendatário pode, por exemplo, autorizar as visitas mediante acordo prévio quanto aos horários e condições, salvaguardando a sua privacidade e comodidade. Por outro lado, o senhorio deve respeitar os limites impostos pelo arrendatário, evitando pressões indevidas ou atitudes que possam configurar abuso de direito.
Caso o senhorio insista na realização de visitas e o arrendatário se oponha, a solução ideal passa por uma negociação entre as partes, de forma a respeitar os direitos e interesses de ambos. Na ausência de acordo, o senhorio poderá recorrer à via judicial para resolver o conflito, caso entenda que o arrendatário está a agir de forma ilegítima.
A venda de um imóvel arrendado exige, portanto, uma compreensão clara da legislação e uma abordagem de boa-fé por ambas as partes, de forma a evitar conflitos e assegurar uma transição harmoniosa entre o proprietário cessante e o novo proprietário.
